El IVA en el alquiler turístico en España: cómo debe tributar el inversor extranjero y qué riesgos existen
España se ha consolidado en los últimos años como uno de los destinos preferidos para la inversión inmobiliaria extranjera. El atractivo turístico, la estabilidad del mercado y la rentabilidad del alquiler de corta duración han llevado a muchos inversores no residentes a adquirir viviendas para destinarlas al alquiler turístico o temporal.
Sin embargo, junto a esta oportunidad de inversión, ha aumentado de forma significativa un foco de conflicto con la Administración tributaria: la tributación del alquiler turístico a efectos del IVA en España.
En la práctica profesional se repite con frecuencia una misma situación. El inversor extranjero adquiere una vivienda, soporta un IVA elevado en la compra o en la reforma, comienza a alquilarla de forma turística y deduce ese IVA convencido de que se trata de una actividad sujeta al impuesto. Años después, una inspección de la Agencia Tributaria niega la deducción del IVA y, además, inicia un procedimiento sancionador.
Este artículo analiza cómo tributa el alquiler turístico en España a efectos del IVA, qué criterios aplica Hacienda, cuáles son los riesgos reales para el inversor extranjero y qué aspectos conviene revisar para evitar problemas fiscales relevantes.
IVA en el alquiler de viviendas en España: régimen general
El punto de partida del sistema fiscal español es claro: el arrendamiento de viviendas está, con carácter general, exento de IVA. Esta exención responde a una finalidad social y se aplica cuando la vivienda se destina a uso habitacional, con independencia de la duración del contrato.
La consecuencia directa de esta exención es doble. Por un lado, el arrendador no repercute IVA al inquilino. Por otro —y este es el aspecto más relevante para el inversor— no puede deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble, en las obras de reforma ni en los gastos asociados a su explotación.
Muchos inversores extranjeros desconocen que esta exención se aplica también a operaciones que, desde un punto de vista económico, pueden parecer claramente comerciales. En el sistema español, ni la corta duración del alquiler ni el perfil turístico del inquilino son determinantes por sí solos.
IVA en el alquiler turístico en España: un error frecuente de interpretación
Existe una creencia muy extendida, especialmente entre inversores internacionales, según la cual todo alquiler turístico tributa automáticamente con IVA. En España, esta afirmación no es correcta.
La Administración tributaria distingue de forma clara entre:
el arrendamiento de una vivienda, aunque sea de corta duración, y
la prestación de servicios de hospedaje propios de la industria hotelera.
Solo en este segundo supuesto el alquiler turístico queda sujeto y no exento de IVA, lo que permite la deducción del impuesto soportado. El criterio de Hacienda no se basa en cómo se publicita el alojamiento ni en la denominación del contrato, sino en los servicios que se prestan realmente durante la estancia
Servicios propios de la industria hotelera: el criterio de la Agencia Tributaria
Para que el alquiler turístico sea considerado actividad hotelera a efectos del IVA, la Administración exige la prestación habitual y continuada de servicios complementarios propios del sector hotelero.
Entre los servicios que Hacienda suele considerar relevantes se encuentran, entre otros:
atención al cliente durante la estancia,
limpieza periódica mientras el inmueble está ocupado,
cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia,
servicios de lavandería,
mantenimiento activo del alojamiento.
Por el contrario, no se consideran suficientes la limpieza únicamente al inicio o al final del alquiler, la entrega de llaves o la mera puesta a disposición de la vivienda amueblada. Cuando estos servicios no se acreditan, la Administración recalifica el alquiler turístico como arrendamiento de vivienda exento de IVA.
La consecuencia directa de esa situación es que el IVA no deducible y conlleva el riesfgo de que la Agencia Tributaria inicia una inspección.
Si esto sucede y se comprueba que se trata de un alquiler exento del impuesto, suele venir acompañada de la apertura del correspondiente expediente sancionador, con consecuencias económicas relevantes para el inversor extranjero.
En la práctica, es habitual que se impongan sanciones por la deducción indebida del IVA, incluso cuando el contribuyente ha declarado la actividad y no ha existido ocultación. Este aspecto convierte al IVA en uno de los principales focos de riesgo fiscal en el alquiler turístico.
Inversor extranjero no residente y obligaciones en IVA en España
Otro error frecuente consiste en pensar que no residir fiscalmente en España excluye cualquier obligación en materia de IVA. Esta creencia es incorrecta.
El IVA es un impuesto indirecto y lo relevante no es la residencia del propietario, sino la localización del inmueble y la naturaleza de la operación. Si la vivienda está situada en España, el alquiler se localiza fiscalmente en España, con independencia de dónde viva el inversor.
Así, un inversor extranjero puede:
tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), y
al mismo tiempo estar sujeto al IVA español si realiza una actividad no exenta.
Cuando el alquiler está exento, no existen obligaciones periódicas de IVA. Sin embargo, si se desarrolla una actividad considerada hotelera, el inversor extranjero debe cumplir con todas las obligaciones formales del IVA en España, incluso sin residencia fiscal.
Planificación fiscal y prevención de riesgos en el alquiler turístico
Para el inversor extranjero, comprender cómo funciona el IVA en el alquiler turístico en España, cuándo es deducible y cuándo no, y qué riesgos sancionadores existen, resulta esencial para proteger su inversión.
Aunque la jurisprudencia ofrece vías de defensa frente a sanciones automáticas, la clave está en anticiparse. Una estructura fiscal correctamente diseñada desde el inicio puede marcar la diferencia entre una inversión segura y un problema serio con la Administración tributaria.
Si eres inversor extranjero y tienes —o estás valorando adquirir— viviendas en España para destinarlas al alquiler turístico o temporal, la tributación en IVA debe analizarse antes de iniciar la actividad. Una calificación incorrecta puede implicar la pérdida del IVA deducido y la apertura de procedimientos sancionadores con un impacto económico significativo.
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