Alquiler temporal y de habitaciones en España: Análisis de la Proposición de Ley que equipara contratos de temporada y de habitaciones a los arrendamientos habituales
Actualizado: junio de 2025
Por Local Expat Solutions | Área Real Estate
El pasado 13 de junio de 2025, la Mesa del Congreso de los Diputados aprobó la tramitación por el procedimiento de urgencia de la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y de habitaciones, impulsada por los grupos parlamentarios ERC, EH Bildu, Sumar y el Grupo Mixto.
Este paso supone una notable aceleración del calendario legislativo, ya que, conforme al artículo 93.2 del Reglamento del Congreso, los plazos previstos para enmiendas, debate y votación se reducen a la mitad. Esta circunstancia revela la importancia política que los grupos promotores otorgan a esta iniciativa, así como su voluntad de consolidar rápidamente un marco jurídico que cierre las puertas al uso estratégico de los contratos temporales y por habitación como forma de eludir la normativa sobre vivienda habitual.
Desde Local Expat Solutions, consideramos muy relevante este paso especialmente para propietarios e inversores internacionales que operan en el mercado inmobiliario español y que deben prepararse para un cambio normativo de calado.
Por ese motivo nos ha parecido necesario ofrecer un análisis detallado, sobre el contenido de esta proposición de ley y sus posibles consecuencias, explicando qué pretende esta reforma, qué modificaciones introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y cómo podría afectar a la planificación y rentabilidad de las inversiones residenciales en España.
Qué pretende esta proposición de ley
El objetivo declarado por los grupos proponentes es combatir el uso abusivo de los contratos de temporada y de habitación como vía para esquivar las reglas protectoras del arrendamiento de vivienda habitual.
En los últimos años, estos contratos se han multiplicado en zonas de alta demanda, permitiendo a los arrendadores fijar rentas superiores, excluir la prórroga obligatoria y modificar libremente la duración del contrato sin sujeción a los límites legales. Esto ha derivado, según la exposición de motivos, en un mercado paralelo del alquiler donde los derechos de los inquilinos se ven notablemente reducidos.
Para reconducir esta situación, la proposición de ley parte de una redefinición general del concepto de arrendamiento de vivienda, incluyendo dentro de esta categoría tanto los contratos temporales como los de habitación, salvo que exista una causa justificada de brevedad claramente acreditada.
El texto propone además una reforma integral de la LAU que afecta a aspectos sustanciales como la duración del contrato, la carga de la prueba, la inscripción obligatoria, la regulación de precios y gastos, y el régimen sancionador.
Reformas clave en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Uno de los ejes centrales de la propuesta es la modificación del artículo 2 de la LAU, que pasaría a considerar como arrendamiento de vivienda no solo aquel destinado a residencia habitual del arrendatario, sino también el de habitación dentro de una vivienda y, en determinadas condiciones, el contrato de temporada. Este último solo será admisible como arrendamiento distinto si se hace constar explícitamente en el contrato la causa justificada de la temporalidad, vinculada a la duración estipulada, y si dicha causa puede ser verificada mediante documentación aportada por el arrendatario.
La carga de comprobar estos extremos recaerá sobre el arrendador, quien deberá reflejarlo en el contrato y conservar la prueba. En caso contrario, se entenderá que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual, con todas las implicaciones legales que ello conlleva, incluyendo la duración mínima de cinco o siete años (según si el arrendador es persona física o jurídica), la prórroga obligatoria y la aplicación de los límites a la renta previstos en zonas tensionadas.
Además, la propuesta introduce una obligación de registro para todos los contratos de arrendamiento —incluidos los de temporada y habitación— en una Ventanilla Única Digital gestionada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Esta inscripción deberá realizarse en el plazo de cinco días desde la formalización del contrato. Sin dicho registro, no se podrá anunciar el inmueble en ninguna plataforma, medio digital o físico. En paralelo, se refuerza la obligación de transparencia publicitaria: la oferta de alquiler deberá incluir datos como la identidad del arrendador, el índice de referencia del precio del alquiler y, en su caso, la renta anterior y la condición de gran tenedor. Puedes consultar nuestro articulo sobre registro de alquileres de corta duración aqui
También se regulan por primera vez de forma detallada los contratos de alquiler de habitaciones. La nueva normativa exigirá que se respeten los estándares mínimos de superficie útil y condiciones de habitabilidad, y limitará la suma de rentas que el propietario puede percibir si opta por alquilar varias habitaciones separadamente. Esta suma no podrá superar la renta máxima que correspondería al arrendamiento conjunto de la vivienda entera, especialmente en zonas tensionadas.
En cuanto a los gastos, se prohíbe expresamente repercutir al arrendatario impuestos como el IBI o los gastos comunitarios, salvo los vinculados a servicios individualizados y efectivamente prestados. Y se añade un nuevo límite: la suma entre renta y gastos no podrá superar los topes establecidos por la normativa estatal o autonómica.
La propuesta culmina con la introducción de un régimen sancionador, que habilita a las Administraciones Públicas a imponer sanciones por incumplimiento de las nuevas obligaciones de registro, publicidad, justificación de la temporalidad o respeto de los límites de renta. Estas sanciones podrán aplicarse tanto al propietario como a las plataformas que comercialicen inmuebles sin los requisitos legales.
Enmiendas presentadas: fiscalidad y grandes tenedores
El trámite parlamentario ha dado lugar a diversas enmiendas que matizan o amplían el texto inicial. Algunas de las más relevantes son:
La introducción de un artículo específico sobre el alquiler de habitaciones, con exigencias de superficie, habitabilidad y límites de renta.
La creación de una cláusula antifraude que impide fraccionar el alquiler de una vivienda en varios contratos de habitación para eludir los topes legales.
La modificación de la fiscalidad aplicable a SOCIMIs e Instituciones de Inversión Colectiva: solo podrán acceder a beneficios fiscales si destinan sus inmuebles a alquiler asequible, definido en función del sistema estatal de índices de referencia.
La penalización fiscal para grandes tenedores que adquieran viviendas sin destinarlas a residencia habitual o alquiler asequible, con un tipo impositivo que podría alcanzar el 100% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Impacto en el mercado inmobiliario. Consecuencias para inversores extranjeros
Desde la perspectiva de los inversores internacionales, esta reforma puede suponer un giro importante en la planificación de sus activos inmobiliarios.
En primer lugar, limita drásticamente el uso de contratos de temporada como mecanismo para mantener la flexibilidad contractual. A partir de la entrada en vigor, cualquier contrato de corta duración deberá justificar su naturaleza temporal de forma sólida. De lo contrario, podrá ser calificado como contrato de vivienda habitual, con obligación de respetar las prórrogas legales, los límites de renta y el régimen de resolución previsto por la LAU.
En segundo lugar, introduce una fiscalización mucho más intensa del mercado del alquiler, tanto a través de la obligación de registro como mediante el control administrativo sobre la publicidad y la calificación del contrato. Esta circunstancia conllevará una mayor exposición a sanciones y, posiblemente, un aumento de la litigiosidad en los primeros años de aplicación. Los contratos que no se ajusten con precisión a los nuevos requisitos podrán ser impugnados por el arrendatario o por la Administración, con consecuencias económicas significativas.
En tercer lugar, la reforma penaliza explícitamente la adquisición especulativa por parte de grandes tenedores. Las personas jurídicas o físicas con más de dos viviendas estarán sujetas a un gravamen especial en el ITP si no destinan el inmueble a residencia habitual o a alquiler asequible. Además, las SOCIMIs que no ajusten su oferta a los límites estatales podrían ver revocadas sus bonificaciones fiscales.
En definitiva, esta proposición de ley configura un entorno legal menos favorable para estrategias de inversión centradas en el alquiler de corta duración o por habitaciones, y más orientado a consolidar un parque de vivienda en alquiler estable, prolongado y sujeto a control público.
Quienes operan en España desde el extranjero deben considerar con atención este giro legislativo, tanto por su impacto en la rentabilidad neta como por el incremento de la carga administrativa y fiscal.
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Este es el momento de informarte y conocer los cambios normativos previstos . En Local Expat Solutions, ayudamos a propietarios e inversores extranjeros a conocer y a analizar todas las novedades que afectan al mercado inmobiliario español.
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