Nuevas propuestas legislativas en el mercado inmobiliario español: ¿cómo pueden afectar a los inversores extranjeros?
El pasado 22 de mayo de 2025, el Grupo Parlamentario Socialista presentó en el Congreso de los Diputados una proposición de ley que introduce una serie de modificaciones fiscales de calado en el ámbito inmobiliario, y que ha sido calificada por la Mesa del Congreso el 27 de mayo. Estas propuestas legislativas, si finalmente se aprueban, supondrán un cambio sustancial en la fiscalidad de las transmisiones inmobiliarias, los arrendamientos turísticos y el régimen de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Su impacto puede ser especialmente significativo para inversores extranjeros, particularmente aquellos no residentes en la Unión Europea, y por ello merece un análisis detallado y fundamentado directamente en el texto legislativo.
1. Una ley con vocación intervencionista: exposición de motivos
La proposición de ley parte de una declaración política contundente: la vivienda como uno de los grandes retos estructurales de la sociedad española. El texto afirma que el acceso a la vivienda representa una barrera especialmente grave para las clases trabajadoras y medias, así como para los jóvenes que desean emanciparse. Esta situación es calificada como una "crisis de vivienda", alineada con un fenómeno global, frente a la cual el Gobierno manifiesta su voluntad de actuar "con todos los recursos a su alcance".
La ley propuesta se encuadra en un enfoque de política pública orientado a incrementar la oferta de vivienda en alquiler social o asequible, movilizar viviendas vacías, garantizar seguridad jurídica y proteger a la "mayoría social" del país. Para ello se recurre, entre otras medidas, a la ingeniería fiscal: incentivos en el IRPF a propietarios que bajen alquileres, pero también nuevos gravámenes a inversores extranjeros, limitaciones a vehículos de inversión como las SOCIMI, y cambios en el tratamiento del alquiler turístico en el IVA.
Nos encontramos así ante un texto que, más allá de su carácter técnico, responde a una lógica redistributiva y nacional, que inevitablemente plantea tensiones con los intereses de los inversores internacionales. Veamos con detalle las principales medidas propuestas.
2. Creación del Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la UE
La medida más llamativa es sin duda la creación de un nuevo tributo estatal: el Impuesto Complementario sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la Unión Europea, que pretende penalizar fiscalmente la adquisición de inmuebles en España por parte de personas físicas o jurídicas no residentes en la UE.
Naturaleza y hecho imponible
Se trata de un impuesto indirecto que grava:
Las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles situados en España.
La constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía (como la hipoteca).
El sujeto pasivo será siempre la persona física o jurídica no residente en la UE que adquiere el bien o derecho.
El impuesto no se aplicará si la operación está sujeta (y no exenta) a IVA, pero sí se aplicará en el caso de operaciones exentas de IVA o cuando se transmitan inmuebles integrados en un patrimonio empresarial no sujeto a IVA. Esto incluye, por ejemplo, muchas operaciones de segunda transmisión entre particulares o entre entidades no sujetas a IVA.
Base imponible
La base imponible será el valor de mercado del inmueble o derecho, tomando como referencia:
El valor declarado por los interesados.
El precio o contraprestación pactada.
El valor de referencia catastral.
Se tomará la mayor de estas magnitudes, aplicando los criterios establecidos en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPyAJD).
Además, se incluyen reglas específicas para casos como:
Usufructos temporales: 2% del valor total del bien por cada año de duración, hasta un máximo del 70%.
Usufructos vitalicios: valorado en el 70% si el usufructuario tiene menos de 20 años, reduciéndose 1% por cada año más de edad, con un mínimo del 10%.
Nuda propiedad: se calcula como la diferencia entre el valor total y el del usufructo.
Derechos de uso y habitación: se valoran al 75% del bien, aplicando reglas del usufructo según su naturaleza (temporal o vitalicio).
Consolidación del dominio: tributa por el valor del derecho que se incorpora al patrimonio del nudo propietario.
Tipo de gravamen: 100%
Este impuesto aplicará un tipo fijo del 100% sobre la base imponible, lo que no significa que duplique la carga tributaria, sino que se deduce del mismo el importe ya satisfecho por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en la operación:
Cuota líquida = Cuota íntegra (100%) – ITP efectivamente pagado
Esto implica que el nuevo impuesto funciona como un recargo estatal sobre el ITP cuando el adquirente es un no residente extracomunitario.
Ejemplo práctico
Un ciudadano no residente en la UE adquiere un piso de segunda mano en la Costa Brava por 500.000 euros. El ITP general aplicable en Catalunya es del 10%, lo que supone un pago de 50.000 €
Nueva normativa: impuesto complementario al ITP para no residentes en la UE
Base imponible: 500.000 € (valor de mercado)
Cuota íntegra del impuesto complementario: 500.000 € × 100% = 500.000 €
Cuota líquida a pagar (impuesto complementario menos ITP ya pagado):
500.000 € – 50.000 € = 450.000 € El comprador deberá abonar un total de 450.000 euros en impuestos, en lugar de los 50.000 euros que ha de pagar un comprador residente en la UE.
3. Modificación del régimen fiscal de las SOCIMI
El texto también propone una modificación relevante de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las SOCIMI, un vehículo habitual para la inversión inmobiliaria institucional.
Hasta ahora, las SOCIMI se beneficiaban de un tipo impositivo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que repartieran al menos el 80% de sus beneficios en forma de dividendos. Sin embargo, la nueva propuesta establece que:
Las rentas no distribuidas que deberían haber sido objeto de reparto conforme a la normativa tributarán al 15%.
El cambio pretende evitar estrategias de diferimiento en la distribución de beneficios y garantizar un retorno fiscal mínimo.
Este endurecimiento del régimen responde a la percepción de que algunas SOCIMI funcionan más como instrumentos de acumulación de capital que como verdaderos vehículos de inversión colectiva orientados al alquiler.
Desde el punto de vista de los inversores internacionales, esta modificación puede reducir la rentabilidad esperada y aumentar la carga fiscal en caso de incumplimiento parcial de los requisitos legales de distribución.
4. IVA en el arrendamiento de viviendas de uso turístico
Otra reforma significativa es la clarificación del tratamiento en el IVA del alquiler turístico, que actualmente se encuentra en una situación ambigua dependiendo de los servicios ofrecidos.
La propuesta establece que:
Los arrendamientos turísticos de viviendas amuebladas, cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera, estarán sujetos al IVA al tipo general del 21%.
Esto incluye servicios como limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción, mantenimiento y otros similares.
Por tanto, muchos alquileres turísticos que hasta ahora se facturaban sin IVA podrían quedar obligados a facturar con IVA, lo que implica:
Aumento del coste para el arrendatario (si no puede deducirse el impuesto).
Obligaciones formales adicionales para el arrendador (registro, declaraciones trimestrales de IVA, facturación).
El objetivo de esta medida es equiparar el régimen fiscal de los alojamientos turísticos al de los hoteles, evitar competencia desleal y favorecer la transparencia fiscal.
Un nuevo escenario para los inversores extranjeros
El paquete de medidas planteado en esta proposición de ley constituye un cambio estructural en la fiscalidad inmobiliaria española. Su aprobación supondría:
Una penalización severa para inversores no residentes en la UE, con efectos disuasorios reales.
Un entorno más exigente para vehículos de inversión colectiva como las SOCIMI.
Una mayor fiscalización y carga tributaria sobre los arrendamientos turísticos.
Para los extranjeros interesados en adquirir, alquilar o invertir en inmuebles en España, especialmente desde fuera de la UE, la planificación fiscal se vuelve más crucial que nunca.
Si eres un inversor extranjero y quieres entender cómo puede afectarte esta reforma, no dudes en consultarnos, en Local Expat Solutions podemos ayudarte.
